Chapter 7 - Schedule

We cannot leave the building in its current state.

We expect work to begin the second or third week of May and the pool to be closed for as much as 5 to 6 weeks. Normally it should not require this much time, however there are 2 specific items we need to address that involve longer than normal delays.

Painting of the Pool

Sherwin-Williams guarantees that the pool paint should last 8 years. However, after just a few months, we have noticed that the paint is bubbling and flaking in certain spots. We also find paint flakes in the pool vacuum. There is a chemical reaction going on that needs to be addressed. The Sherwin-Williams representative has been onsite, taken samples, and shipped them to a lab for analysis. We are still waiting for the results of their tests. When we repaint the pool, there will be drying time both before and after the work is done that will effectively consume a calendar month

Installation of Gutters

The exact measurement of the gutters can only occur when the pool is closed and empty. Then we will have to wait for them to be manufactured and installed. Actual installation should only be 1 to 2 days but the lead time is expected to be at least two weeks.

Other Tasks

• Repairs of the water damage will really only require a week or so.
• The majority will be at no cost

• Determine the cause of the leak where the pail has been necessary from time-to-time.

Pool Leak

A new issue with the pool has arisen this year. Some people have noticed that the pool water is often cooler than usual. Normally, we add water to compensate for evaporation which normally occurs with any pool. However lately, it has been necessary to add considerably more water than usual and so the water is cooler as a result. This can only be because the pool must be leaking somewhere. We have hired a company that specializes in such issues to investigate but we do not as yet have a course of action to correct the issue. The issue may be trivial or it may be major. At this point, we do not know.

Should it turn out to require a major repair, we may have to close the pool even longer however it is premature to say that it will be necessary. We will keep you informed.

Final Word (for Now)

This is the last chapter in our novella (for now). Given the importance of the pool to our quality of life and property values, we felt it necessary to communicate the details of what was a large comprehensive project. Hopefully, this answers your questions and perhaps corrects some misconceptions. 

Thanks for taking the time to read what we wrote.

Chapitre 7 - Calendrier des réparations

Nous ne pouvons pas laisser l’immeuble de la piscine dans l’état actuel.

Nous espérons commencer les travaux la deuxième ou troisième semaine du mois de mai et la piscine sera fermée entre 5 et 6 semaines.  Pourquoi autant de temps ? Il y a 2 réparations spécifiques qui peuvent affecter les délais d’exécution des travaux.

Peinture de la piscine

Sherwin-Williams, notre fournisseur de peinture a donné une garantie de 8 ans pour les travaux de peinture de la piscine.  Cependant, après quelques mois, nous avons remarqué des bulles au niveau de la peinture qui s’écaillait à quelques endroits. Nous avons aussi retrouvé des morceaux de peinture dans le filtre du robot aspirateur. Il y a une réaction chimique dont nous devons trouver la cause.  Le représentant de Sherwin-Williams est venu sur place pour prendre des échantillons afin d’être analyser par le laboratoire aux US.  Nous attendons toujours les résultats de leurs tests.  Lorsque nous repeindrons la piscine, les temps de séchage avant et après que le travail soit fini  est d’au moins 1 mois.

Installation des gouttières

Les mesures précises des gouttières seront prises seulement une fois que la piscine sera vidée.  Nous devrons ensuite attendre leur fabrication qui pourrait demander deux semaines.  Toutefois, l’installation devrait prendre 1 à 2 jours.

Autres travaux

·         Réparer les murs endommagés demandera environ une semaine.

o   La plupart des travaux seront sans frais.

·         Déterminer la cause de l’écoulement d’eau là ou se trouve le seau de temps à autre.

Fuite au niveau de la piscine

Un nouveau problème avec la piscine est apparu cette année.  Quelques personnes ont remarquées que l’eau est souvent plus froide qu’à l’habitude.  Normalement, nous ajoutons de l’eau pour compenser pour l’évaporation normale.  Toutefois, récemment, il a été nécessaire d’ajouter plus d’eau qu’à l’habitude ce qui nous laisse penser qu’il y a une fuite quelque part. Nous avons engagé une compagnie qui se spécialise dans les problèmes de fuite mais ne connaissons pas encore la gravité du problème ni les actions à prendre pour corriger le problème. 

S’il s’avère que le problème est majeur, nous pourrions devoir fermer la piscine plus longtemps. Nous vous tiendrons au courant du déroulement des analyses.

Conclusion  (pour Maintenant)

C’est le dernier chapitre de notre saga piscine (pour maintenant).  Compte tenu de l’importance de la piscine pour notre qualité de vie et la valeur de nos immeubles, il nous a paru nécessaire de communiquer les détails de ce qui fut un projet de grande envergure et complexe.  Nous espérons que les précisions apportées ont su répondre à vos questions et peut-être même dissiper les conceptions erronées du projet.  

Nous vous remercions d’avoir pris le temps de nous lire. 

Chapter 6 - Rationale for Renewing the Pool Roof Completely

Over the years, there have been multiple patches applied to our pool roof. Sometimes, they lasted for years. Other times, further patches were needed almost immediately. The last patch was last year when we spent almost $6,000. At the time the director involved (an engineer by trade) stated that he believed that the patch had an 85% chance of solving our issues so that it would be possible to delay a large expenditure for a few years. It seemed a prudent risk to take given the cost of a complete job.

Unfortunately, the patch did not yield the desired result and repeated calls to the contractor were not returned in a timely manner. Because the work was done very late in the construction season, there was no time to take remedial action when the patch proved ineffective. We basically ran out of time for that year. There was also no warrantee and no other contractor bid to do what they said they would do.  

Additionally, the skylights were 25 years old and had been identified a number of years ago as being in need of replacement. We had postponed their replacement a number of times in the past but they really had reached the end of their useful life. If we were to do the roof, this was the time to do the skylights.

Could we have patched the roof again and delayed the major expenditure? Maybe. However, given the state of the roof at the time and the poor results of the patch just the year before, the chance of yet another patch lasting very long was very low. Also, we did not want to continue to do business with the previous contractor given their poor quality and responsiveness when we had problems. That contractor was also the only one to quote on a tar and gravel roof whereas we prefer a roof with a membrane similar to the roofs on our main buildings.

Once we decided that a new roof was needed, there were repairs necessary to other than the roof and skylights and so the “Pool Building Project” was born. The comprehensive project also included painting the pool, a window replacement, caulking of all the pool building windows, and brickwork. It also included caulking of the windows of the condos directly overlooking the pool building. These repairs would all be done while the pool was closed. We subsequently added the smart fans which cost only slightly more than replacing the PVC barrier.

Additionally, although not part of this project and scheduled for FY2017, we moved up the planned significant repair to the Dryotron dehumidifier in order to coincide with everything else that was being done. It also helped us to save substantial operating costs that would have been necessary to keep the Dryotron working properly this year.

That the roof needed to be replaced was proven when demolition of the old roof began. Some parts of the old roof were so rotten that the smell was unbearable for the workers. We had one worker who actually became physically sick.

We believe that this was the right time to proceed as Band-Aid solutions had not worked for us including just the year before. Are we happy with the result so far? No. However, there will be minimal cost to correct the current issues and since every important element is new now, hopefully we can then enjoy our pool as it was intended.

The next chapter discusses the expected repair schedule.

Chapitre 6 - Nos raisons pour rénover l'immeuble de la piscine entièrement.

Au fil des ans, il y a eu plusieurs correctifs apportés à notre toiture de la piscine.  Quelquefois, ils ont duré plusieurs années, d’autres fois des travaux ont dû être faits sur le champ pour remédier aux problèmes qui se présentaient. Les derniers travaux correctifs remontent à l’année dernière, lorsque nous avons dépensé presque $6,000.  A ce moment, le directeur impliqué (un ingénieur de formation) a mentionné qu’il croyait que les travaux qu’il proposait avaient 85% de chance de régler le problème et qu’il serait possible de retarder une dépense importante pour quelques années.  Cela semblait être un risque prudent compte tenu des couts d’une rénovation complète.

Malheureusement, les travaux correctifs n’ont pas donnés les résultats escomptés et des appels répétés au contracteur n’ont pas été retournés dans les temps opportuns.  Par ce fait, le travail a été effectué tard dans la saison de construction et nous n’avons pas eu le temps de prendre des mesures correctives lorsque les travaux se sont avérés inefficaces.  Il n’y avait aucune garantie et aucun autre contracteur n’a  proposé un tel travail.  Il fut donc impossible de remédier au problème cette même année.  

De plus, l’installation des lanterneaux  datait  d’il y a vingt cinq ans et la nécessité de les remplacer avait déjà été soulevée il y a quelques années.  Nous avons reporté leur remplacement dans le passé mais ils avaient vraiment atteint leur fin de vie utile.  Si nous devions refaire le toit, c’était le temps aussi de remplacer les lanterneaux.

Est-ce que nous aurions pu refaire des rafistolages encore une fois et retardé les dépenses majeures? Peut-être. Toutefois, vu l’état de notre toiture et les piètres résultats des pansements de l’année précédente, les chances de ne faire que des travaux correctifs qui auraient durés était très bas. De plus, nous ne voulions pas continuer à faire affaire avec ce même contracteur étant donné leur piètre qualité et leur délai de réponse lorsque nous avions des problèmes. Ce contracteur était aussi le seul à proposer un toit en asphalte et gravier lorsque nous préférions un toit de membrane similaire aux toits de nos deux immeubles.

Une fois la décision prise de refaire un nouveau toit, il y avait d’autres réparations nécessaires autres que le toit et les lanterneaux et ainsi le Projet Immeuble Piscine est né.  Le projet global inclus, la peinture de la piscine, l’intérieur de l’immeuble et les deux vestiaires,  le remplacement d’une fenêtre, le calfeutrage de toutes les fenêtres de l’immeuble de la piscine et la réparation des murs de brique adjacents. Le travail incluait aussi la réparation et le calfeutrage des fenêtres des deux condos qui donnent directement sur le toit de la piscine.  Tous ces travaux devaient être effectués pendant que la piscine était fermée. Nous avons par la même occasion remplacé les ventilateurs dont le cout s’est avéré un peu plus que le remplacement de la toile de PVC.

De plus, même si cela ne faisait pas partie du projet initial, nous avons devancé la réparation du déshumidificateur Dry-o-Tron prévu pour l’AF 2017 pour correspondre avec tous les travaux entrepris.  Nous avons ainsi sauvé des coûts substantiels d’opération qui auraient été nécessaires pour le fonctionnement du Dry-o-Tron cette année.

Il a été prouvé lors de la démolition de l’ancien toit que la toiture devait être remplacée.  Quelques parties de l’ancien toit était tellement pourries que l’odeur était insupportable pour les travailleurs.  Un des travailleurs s’est même rendu malade.

Nous croyons que c’était le bon temps de procéder à ces travaux majeurs, les rafistolages passés n’ayant pas fonctionné pour nous incluant celui de l’année dernière. Sommes-nous contents des résultats? Non. Toutefois, il y aura des coûts minimaux pour remédier aux nouveaux problèmes actuels et nous espérons que nous profiterons enfin de la piscine comme il se doit.

Le prochain chapitre discutera du calendrier espéré pour les travaux de réparation.