Board of Directors

Due to health issues, in accordance with clause 11.1.4 of our DCO, Eric Bresler has given us the required 30 day notice that he must resign from the Board of Directors.

Eric has been an important member of the board for years and Les Cascades will not be the same without his contribution. We are grateful to Eric for his hard work and wish him a speedy recovery.

According to our Declaration of Co-Ownership, we must take the appropriate steps to ensure we have at least 5 board members. We will arrange a special meeting to replace Eric in the next 2 months as it must be held within 4 weeks after his resignation takes effect in 30 days. Details will follow.

If you are interested in serving on the board, please notify the administration as we will probably want to have a list of candidates in advance so that the special meeting may proceed efficiently.

Conseil d'administration

Suite à des problèmes de santé, Éric Bresler a remis son avis de démission du Conseil d'administration, conformément au délai de 30 jours stipulé dans la clause 11.1.4 de notre Déclaration de co-propriété (DCO).

La contribution d'Éric à titre de membre du Conseil a été très importante durant toutes les années de son mandat et Les Cascades ne seront pas les mêmes sans cette contribution.  Nous apprécions énormément tout ce que Éric nous a offert et nous lui souhaitons un prompt rétablissement.

Conformément à la DCO, nous sommes dans l'obligation de nous assurer d'avoir au moins cinq membres siégeant au Conseil.  Nous organiserons une réunion spéciale dans les deux prochains mois afin de remplacer Éric puisque nous sommes dans l'obligation de la tenir au cours des quatre semaines suivant les 30 jours de l'avis de démission.  Les détails suivront prochainement.

Si vous êtes intéressés de poser votre candidature, nous vous demandons d'en informer l'administration puisque nous aimerions avoir une liste de candidats prête pour tenir une réunion spéciale aussi efficace que possible.

Le respect des règles

Nous avons toujours essayé aux Cascades de maintenir un équilibre dans l’application des règles. Nous tentons d’appliquer les lois tout en évitant de faire la police.

Cependant, ces derniers temps, nous avons vécu une épidémie de manquement de respect aux règles, une situation qui a parfois poussé certaines personnes à ne pas réagir afin d’éviter de faire face à un résultat déplaisant. La fin de semaine passée, une personne en particulier a craint pour sa sécurité.
Plusieurs résidents, incluant des membres de l’administration, sont très frustrés de la situation, ce qui nous pousse à prendre action.

Voici les situations auxquelles nous avons dû faire face au cours des deux dernières semaines:

L’aire de la piscine

• Des personnes omettant de prendre une douche avant l’utilisation de la piscine et des Jacuzzis.
• Des visiteurs utilisant les espaces communs sans la présence d’un résident permanent.
• Des personnes utilisant les toilettes pour fins inappropriées.
• Des personnes font de la boxe dans la salle d’ exercice.
• Bruit excessif de personnes faisant usage de la piscine.
• Des enfants dans les Jacuzzis.
• Des enfants sautant dans la piscine.
• Des jouets dans la piscine.
• Un enfant vomissant dans la piscine et le parent n’a pas daigné de nettoyer les dégâts.
• Des propriétaires continuant à utiliser les facilités communes même après avoir loué leurs condos.

Au cours du mois passé, nous avons été dans l’obligation de retirer l’accès à la piscine de plusieurs résidents dans le but d’arrêter ces abus. Nous continuerons à le faire jusqu’à ce que cette situation s’améliore.

Les lettres administratives

Le nombre de lettres administratives en relation avec les violations des règles augmente considérablement. Nous en envoyons en moyenne quatre par semaine. Bien que les frais d’une telle lettre ne changent pas, nous allons en modifier la procédure quelque peu.

1. Bien que nous essayons toujours de les communiquer, parfois certaines personnes ne réalisent pas qu’elles enfreignent les règles. Une première lettre rappelant la nécessité de suivre les règles est alors émise.
2. Une seconde lettre ne sera pas aussi amicale puisque le résident devrait mieux savoir après la réception de la première.
3. La troisième lettre occasionnera 50 $ de frais d’administration.
4. Toute lettre additionnelle occasionnera des frais d’administration de 100 $.

Les locataires

Nous avons remarqué dernièrement que des violations de règles sont associées à des locataires. Nous vous prions de noter que les propriétaires sont également responsables de leurs locataires et de leurs conduites. Nous aimerions aussi vous rappeler que les règles reliées à la location des condos, et ratifiées à la réunion annuelle de 2013, tiennent toujours. Ce qui veut dire que les locataires sont dans l’obligation d’être pré-approuvés par l’administration avant d’être permis de s’installer.

Vous devriez aussi savoir que le syndicat a légalement le droit d'expulser un locataire qui ne se conforme pas aux règles. Le montant de location payé par le locataire ne lui donne pas le droit d'enfreindre aucune règle. Dans l’éventualité d’une telle situation, la Régie des logements ne pourra pas représenter ledit locataire.

Les frais de condo

Nous avons dernièrement exécuté une main-mise sur un condo pour lequel les frais n’étaient pas payés, et ce, sur une longue durée. Nous avons aussi averti un autre co-propriétaire de l’éventualité de lui faire payer des frais d’environ 140 $ si nous sommes obligés de lui rappeler à chaque mois de payer ses dus. Ce montant inclut les 100 $ de frais de lettre administrative.

Autres

• Les animaux domestiques ne sont pas acceptés dans les espaces communs, incluant le jardin.
• Bottes ne doivent pas rester dans les couloirs.
• Des propriétaires doiventremplacer leurs chauffe-eau qui ont dépassé les 10 ans d’utilisation.
• Toute forme de consommation de cigarettes est interdite dans les régions communes.
• JAMAIS nous ne remboursons, ni nous annulons, des frais d’administration.
• Nous avons informés les concierges de signaler toute infraction aux règles, et nous encourageons les résidents de faire de même.
• Au cours du mois prochain, chaque condo recevra une copie de mise-à-jour des règlements. 

Adherence to Rules

We have always tried to maintain a balanced approach toward enforcing the rules at Les Cascades. We try to enforce the rules without having to act like we are a police state.

Lately, however, there has been an epidemic of rules being broken to the extent that people have actually left where they were to escape an unpleasant situation. One person actually feared for her safety last weekend. Many residents including members of the administration are very frustrated and something must be done.

In just the last 2 weeks, this is what we have been dealing with:

Pool Building

• People neglecting to take showers before entering the pool or Jacuzzis.
• Visitors using the pool facilities without a resident present.
• People using the washrooms for purposes they are not intended.
• People boxing in the exercise room.
• Excessive noise by people using the pool.
• Children in the Jacuzzis
• Children jumping into the pool
• Toys in the pool
• A child vomiting in the pool which was not cleaned up by the parent.
• Owners who rent their condos returning to use the facilities

In the past month we have removed pool access from a number of electronic keys to try to stop these abuses. We will continue to do this until the situation improves.

Administration Letters

The number of administration letters for rule violations is escalating. We send out as many as 4 letters in a week. Although the letter fee structure is unchanged, we are modifying the letter process slightly.

1. Although we try to publicize them, sometimes people do not realize they are actually breaking a rule. A first letter will be a friendly reminder.
2. The second letter will not be “friendly” as the resident should know after the first letter.
3. The third letter will trigger a $50 administration letter fee.
4. Every additional letter will trigger a $100 administration fee.

Renters

It seems that, lately, many rule violations are associated with renters. Please be aware that owners are also responsible for their tenants and their behaviour. Also, please be aware that the rental policy adopted in the 2013 AGM is in force which stipulates that renters must be preapproved by the administration before being allowed to move in.

You should also know that the syndicate has the legal right to evict a tenant that does not follow the rules. The amount of rent a tenant pays does not give a renter the right to break any rules. The Quebec rental board cannot represent a renter in this situation.

Condo Fees

We have executed a lien on a condo where the co-owner has repeatedly failed to pay condo fees. We have also warned another co-owner that if we continue to have to chase their fees, the extra cost for that person will be approximately $140 per month which includes a $100 administration letter fee.

Other

• Pets are not allowed in the common areas including the garden.
• Boots must not be left in the corridors.
• Owners must change hot water tanks if more than 10 years old.
• Smoking anything in common areas is forbidden.
• We NEVER reverse an administration fee.
• We have instructed the supers and encourage our residents to report any and all rule violations.
• We will be delivering an updated comprehensive rules document to all doors within the next month.