Schedule - Dec / Jan

A tous les copropriétaires / To all co-owners 

Le bureau sera fermé le 26 décembre 2016

et le 2 janvier 2017.

  

Pour toute urgence contacter  / For any emergency please call

CONCIERGE PH1 / SUPERINTENDENT : Nicole and Michael                        514-658-1751

CONCIERGE PH2 / SUPERINTENDENT : Suzette and Paulo                          514-956-9700

Diane Patenaude

Rapport d'inspection relative à la Loi 122

Nous avons reçu les premières ébauches de l’ingénieur pour nos façades et garages. En résumé, voici ce qui a été établi :

Facades

1. Il y a un nombre limité de réparations considérées hautement prioritaires.  
2. Il n’y a aucune réparation si urgente qui exigerait une attention immédiate.
3. Cependant, il y a plusieurs problèmes de priorité mineure et moyenne ;

• Les bouchons lâches ou manquants sur le bord de nos balcons sont un exemple de problème mineur. Ils ont besoin d’être réparés ou remplacés. Il s’agit d’un problème mineur mais 400 balcons à faire au taux de 25 $ par balcon nous coûterait 10 000$.
• Ils ont trouvés d’autres problèmes similaires qui ne requièrent pas une attention immédiate mais qui seraient coûteux à entreprendre.
• Les fenêtres de nos bâtiments devraient avoir une durée de vie de 45 à 60 ans il est donc prématuré d’envisager de les modifier. Cependant, après 25 ans de vie, presque toutes doivent être calfeutrés et certaines ont besoin d’être ajustées. Nous déciderons au printemps prochain de notre stratégie pour ce besoin.

Garages

1. Il n’y a aucune réparation si urgente qui exigerait une attention immédiate.
2. Les réparations recommandées sont principalement en raison de l’usure normale dans les endroits de trafic intense.
3. Les réparations dans les garages des Cascades 2 devraient être faites d’ici 1 ou 2 ans.
4. Les réparations dans les garages des Cascades 1 devraient être faites dans les prochains 3 à 4 ans.

Incidences financières

Comme indiqué dans notre rapport annuel, les incidences financières des derniers développements sont encore à déterminer. Nous avons déjà alloué un montant à cette étude, mais il est encore trop tôt pour savoir s’il est suffisant.

Prochaines étapes

Rencontrer les ingénieurs afin de soumettre leurs conclusions. 

Planifier la séquence des réparations.

Obtenir des estimés.

Établir les besoins financiers.

We have received the first drafts from the engineer for our facades and garages. In summary, this is what was found:

Facades

1. There are just a limited number of repairs that are high priority.
2. There are no repairs that are so urgent that they need to be done immediately.
3. However, there are multiple issues of minor or medium priority.

• An example of a minor issue that was found is that the plugs on the edge of our balconies are loose or missing. They need to be repaired and/or replaced. This is a minor issue but at $25 per balcony and more than 400 balconies to do, even that will cost us $10,000.
• They found many such issues which may not be urgent but due to the large number of units, may still be costly.
• The windows of our buildings should have a lifespan from 45 to 60 years so it is premature to consider changing them. However after 25 years, almost all should be caulked and some need to be adjusted. We will decide our strategy for that need by next spring.

Garages

1. There are no repairs that are so urgent that they need to be done immediately.
2. Recommended repairs are mainly due to normal wear on the high traffic areas.
3. Repairs to the Cascades 2 garage should be done in the next 1 to 2 years.
4. Repairs to the Cascades 1 garage should be in the next 3 to 4 years.

Financial Implications

As discussed in our annual report, the financial implications of what was found is still to be determined. We have money allocated to this study but it is still too early to know if it is enough.

Next Steps

Meet with engineers for them to formally present their findings.

Plan sequence of repairs.

Obtain quotes

Compile financial requirements

Corridors

Notre projet de corridor s’achève comme il y a seulement environ 10 mètres de tapis qui restent à être installés au premier étage des Cascades 1. Ces derniers mètres seront installés seulement à la fin de décembre puisque nous attendons la livraison du dernier lot. Nous espérons que la période des vacances n’aura pas d’impact sur la date de livraison.

Les nouveaux tapis sont un grand changement et requièrent une période d’adaptation.  Cependant, les gens commencent soit à les apprécier soit à s’y habituer.  Certains pourraient ne jamais les aimer et nous nous en excusons.

Dans le cadre du projet, nous changeons aussi les tapis et les meubles dans les réceptions. Les commentaires ont été positifs jusqu'à présent.

Corridors

Our corridor project is almost complete as there is only about 10 yards of carpet that remains to be installed on the first floor of Cascades 1. Those last yards will only be installed at the end of December as we are waiting for the last supply of carpet to arrive. Hopefully, the holiday period will not interfere with delivery.

The new carpets are a big change and take some getting used to but most people are starting to either like or, at least, accept them. Some people may never like them and we apologize for that.

As part of the project, we are also changing the carpets and furniture in the lobbies. Feedback has been positive so far.

Adieu aux Phase 1 et Phase 2 - Vive les Cascades 1 et les Cascades 2

Nous avons récemment installé des enseignes aux entrées de nos immeubles les identifiant en tant que Cascades 1 et Cascades 2 respectivement.   Nous allons mettre un terme à l’utilisation de Phase 1 et de Phase 2 et commencer à appeler nos bâtiments Cascades 1 (C1) et Cascades 2 (C2) afin d’avoir une nouvelle image de marque.

Phase 1 and Phase 2 – Rest in Peace / Long Live Cascades 1 and Cascades 2

We recently installed signs at the entrances to our buildings identifying our buildings as Cascades 1 and Cascades 2. As a matter of branding, we will stop using the terms Phase 1 and Phase 2 and start to refer to our buildings as Cascades 1 (C1) and Cascades 2 (C2).

The objective is to enhance our image as construction ended 25 years ago.

Décorations externes de Noël

Nous avons étudié diverses options pour les décorations de Noël pour l’extérieur de nos bâtiments. Nous n’avons rien trouvé d’attrayant à date avec un coût abordable. Cependant, nous n’avons pas abandonné l’idée complètement, mais nous pourrions manquer de temps cette année.

Outdoor Christmas Decorations

We investigated various options for Christmas decorations for outside our buildings. We have not found anything yet that appeal to us at a reasonable cost. However, we have not given up completely but we may run out of time this year.

Vidéotron

Le contrat actuel de TV et d’internet prend fin le 31 janvier 2017.  Les négociations seront plus compliquées que dans le passé puisqu’il y a eu des changements technologiques majeurs au cours des 5 dernières années.

Dans le passé, le contrat qui a échu garde sa validité jusqu’à ce qu’un nouveau contrat soit signé.   Nous avons demandé à Vidéotron si cette pratique tient toujours pour la période de pourparlers de cette année.

Nous décidons bientôt de la gestion de la facturation pour le groupe Internet.

Videotron

The current TV and internet contract expires on January 31, 2017. This time, negotiations will be more complicated as there have been major technological changes in the past 5 years.

In the past, the expired contract would just continue until a new contract was agreed. We have asked Videotron whether that practice will continue for this year’s negotiation period.

We will decide how to handle billing for the Internet group shortly.

Pool

Now that it has turned cold outside, we are starting to see a bit of damage below the skylights. At this time last year the damage was extensive.  This year, the gutters have reduced the amount of damage considerably but not completely.

We have had people in to evaluate what is going on there. We can see the condensation on the inside of the skylights but we need to understand why the gutter did not catch it all. The other item which was not resolved last year was the front of the pool where we placed a bucket last year. We need to address that as well. 

We expect to get it 100% resolved this winter.

Piscine

Maintenant qu’il fait froid dehors, nous commençons à voir un peu de dommages sous les puits de lumière. À cette époque de l’année dernière les dégâts était substantiels.  Cette année, les gouttières ont réduit considérablement la quantité de dégâts, mais pas complètement.

Nous avons sollicité l’opinion de certaines personnes afin d’identifier la cause de ce problème. Nous pouvons bien voir la condensation à l’intérieur des puits de lumière mais nous avons besoin de comprendre la raison pour laquelle la gouttière n’en retient pas la totalité. L’autre élément qui n’a pas été résolu l’an passé est le problème de condensation à l’avant de la piscine, à l’endroit où nous avions placé un seau.  Nous avons aussi besoin d’aborder ce problème.

Nous nous attendons à le résoudre en totalité cet hiver.