Schedule - Dec / Jan

A tous les copropriétaires / To all co-owners 

Le bureau sera fermé le 26 décembre 2016

et le 2 janvier 2017.

  

Pour toute urgence contacter  / For any emergency please call

CONCIERGE PH1 / SUPERINTENDENT : Nicole and Michael                        514-658-1751

CONCIERGE PH2 / SUPERINTENDENT : Suzette and Paulo                          514-956-9700

Diane Patenaude

Rapport d'inspection relative à la Loi 122

Nous avons reçu les premières ébauches de l’ingénieur pour nos façades et garages. En résumé, voici ce qui a été établi :

Facades

1. Il y a un nombre limité de réparations considérées hautement prioritaires.  
2. Il n’y a aucune réparation si urgente qui exigerait une attention immédiate.
3. Cependant, il y a plusieurs problèmes de priorité mineure et moyenne ;

• Les bouchons lâches ou manquants sur le bord de nos balcons sont un exemple de problème mineur. Ils ont besoin d’être réparés ou remplacés. Il s’agit d’un problème mineur mais 400 balcons à faire au taux de 25 $ par balcon nous coûterait 10 000$.
• Ils ont trouvés d’autres problèmes similaires qui ne requièrent pas une attention immédiate mais qui seraient coûteux à entreprendre.
• Les fenêtres de nos bâtiments devraient avoir une durée de vie de 45 à 60 ans il est donc prématuré d’envisager de les modifier. Cependant, après 25 ans de vie, presque toutes doivent être calfeutrés et certaines ont besoin d’être ajustées. Nous déciderons au printemps prochain de notre stratégie pour ce besoin.

Garages

1. Il n’y a aucune réparation si urgente qui exigerait une attention immédiate.
2. Les réparations recommandées sont principalement en raison de l’usure normale dans les endroits de trafic intense.
3. Les réparations dans les garages des Cascades 2 devraient être faites d’ici 1 ou 2 ans.
4. Les réparations dans les garages des Cascades 1 devraient être faites dans les prochains 3 à 4 ans.

Incidences financières

Comme indiqué dans notre rapport annuel, les incidences financières des derniers développements sont encore à déterminer. Nous avons déjà alloué un montant à cette étude, mais il est encore trop tôt pour savoir s’il est suffisant.

Prochaines étapes

Rencontrer les ingénieurs afin de soumettre leurs conclusions. 

Planifier la séquence des réparations.

Obtenir des estimés.

Établir les besoins financiers.

We have received the first drafts from the engineer for our facades and garages. In summary, this is what was found:

Facades

1. There are just a limited number of repairs that are high priority.
2. There are no repairs that are so urgent that they need to be done immediately.
3. However, there are multiple issues of minor or medium priority.

• An example of a minor issue that was found is that the plugs on the edge of our balconies are loose or missing. They need to be repaired and/or replaced. This is a minor issue but at $25 per balcony and more than 400 balconies to do, even that will cost us $10,000.
• They found many such issues which may not be urgent but due to the large number of units, may still be costly.
• The windows of our buildings should have a lifespan from 45 to 60 years so it is premature to consider changing them. However after 25 years, almost all should be caulked and some need to be adjusted. We will decide our strategy for that need by next spring.

Garages

1. There are no repairs that are so urgent that they need to be done immediately.
2. Recommended repairs are mainly due to normal wear on the high traffic areas.
3. Repairs to the Cascades 2 garage should be done in the next 1 to 2 years.
4. Repairs to the Cascades 1 garage should be in the next 3 to 4 years.

Financial Implications

As discussed in our annual report, the financial implications of what was found is still to be determined. We have money allocated to this study but it is still too early to know if it is enough.

Next Steps

Meet with engineers for them to formally present their findings.

Plan sequence of repairs.

Obtain quotes

Compile financial requirements

Corridors

Notre projet de corridor s’achève comme il y a seulement environ 10 mètres de tapis qui restent à être installés au premier étage des Cascades 1. Ces derniers mètres seront installés seulement à la fin de décembre puisque nous attendons la livraison du dernier lot. Nous espérons que la période des vacances n’aura pas d’impact sur la date de livraison.

Les nouveaux tapis sont un grand changement et requièrent une période d’adaptation.  Cependant, les gens commencent soit à les apprécier soit à s’y habituer.  Certains pourraient ne jamais les aimer et nous nous en excusons.

Dans le cadre du projet, nous changeons aussi les tapis et les meubles dans les réceptions. Les commentaires ont été positifs jusqu'à présent.